Les subhastes públiques han esdevingut una via atractiva per a l’adquisició de béns immobles a preus per sota del valor de mercat. Vegeu com tributen aquestes adquisicions per IVA i ITP.

Amb IVA o amb ITP?
Subhasta. Si adquireix un immoble en subhasta després d’un procés administratiu o judicial d’execució forçosa, la seva tributació pot variar:

• Si l’immoble és d‟una promoció immobiliària ja finalitzada i, per tant, és un primer lliurament (no ha estat objecte d‟una transmissió prèvia), o si es tracta d‟un immoble en construcció, l‟adquisició estarà subjecta i no exempta d‟IVA .Atenció!A més, si la subhasta és notarial, també ha de satisfer l’impost d’actes jurídics documentats (AJD).
• Si l’immoble ja havia estat transmès abans (i es tracta d’un segon lliurament), l’operació estarà exempta d’IVA i subjecta a ITP.

Cessió de rematada. Aquest tractament també és aplicable si l’immoble procedeix d’una subhasta judicial en què s’ha executat la garantia hipotecària que pesava sobre aquest immoble i el banc creditor, en lloc de quedar-s’hi, li ha cedit a vostè la rematada. Apunt. En aquests supòsits es considera que es produeix una única transmissió de l’immoble entre el promotor (que és el deutor hipotecari) i l’adquirent (si el banc adquirís primer la propietat de l’immoble i després se la transmetés a vostè, es tractaria d’un segon lliurament exempta d’IVA).

Valor de referència. En tots aquests casos, per calcular tant l’AJD (en transmissions amb IVA) com l’ITP (en cas d’exempció de l’IVA) aplicables per l’adquisició de l’immoble, ha de prendre com a base de càlcul el major entre el valor de referència de l’immoble i el seu valor d’adquisició.

Primer lliurament: amb IVA
Tipus aplicable. En cas de primer lliurament, el tipus aplicable depèn de la naturalesa de limmoble o immobles adjudicats: el 10% si es tracta dhabitatges i el 21% en cas de locals. Apunt. Si es tracta d‟un immoble en construcció, s‟aplica el 21% en tot cas, tot i que el resultat final siguin habitatges (per aplicar el tipus del 10%, els habitatges han d‟estar finalitzats).

Repercussió de l’IVA. Si adquireix l’immoble com a particular, serà el promotor qui li hagi de repercutir l’IVA, cosa que pot generar problemes.Atenció!No obstant això, si adquiriu l’immoble com a empresari o mitjançant una empresa, s’aplica una operativa especial: en aquest supòsit, vostè mateix pot emetre la factura de la venda en nom del promotor i repercutir l’IVA i ingressar-lo a Hisenda a través del model 309 (“Declaració-liquidació no periòdica”).

Segon lliurament: amb ITP o renúncia
Renúncia a l’exempció. Com s’ha indicat, quan es tracti d’un segon lliurament, l’adquisició tributarà per ITP. No obstant això, si actua com a empresari o és la seva empresa la que adquireix l’immoble i es pot deduir l’IVA, podran renunciar a l’exempció de l’IVA en nom del promotor. Apunt. En aquest cas la transmissió tributarà per aquest impost, i es produirà l’anomenada inversió del subjecte passiu. .

Manifestació. Si voleu repercutir l’IVA en nom del promotor (en cas d’un primer lliurament) o renunciar a l’exempció (en cas d’un segon lliurament), ho heu de manifestar per escrit a l’autoritat judicial o administrativa de forma prèvia o simultània al pagament de limport de ladjudicació.

En els casos d’adquisició d’un immoble per subhasta, si actua com a empresari pot repercutir l’IVA que sigui aplicable a l’operació en nom del transmitent, així com renunciar a l’exempció de l’IVA si cal.