Las subastas públicas se han convertido en una vía atractiva para la adquisición de bienes inmuebles a precios por debajo del valor de mercado. Vea cómo tributan estas adquisiciones por IVA e ITP.

¿Con IVA o con ITP?
Subasta. Si usted adquiere un inmueble en subasta tras un proceso administrativo o judicial de ejecución forzosa, su tributación puede variar:

• Si el inmueble es de una promoción inmobiliaria ya finalizada y, por tanto, es una primera entrega (no ha sido objeto de una transmisión previa), o si se trata de un inmueble en construcción, la adquisición estará sujeta y no exenta de IVA . ¡Atención! Además, si la subasta es notarial, deberá satisfacer también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Si el inmueble ya había sido transmitido antes (y se trata de una segunda entrega), la operación estará exenta de IVA y sujeta a ITP .

Cesión de remate. Este tratamiento también es aplicable si el inmueble procede de una subasta judicial en la que se ha ejecutado la garantía hipotecaria que pesaba sobre dicho inmueble y el banco acreedor, en lugar de quedarse con él, le ha cedido a usted el remate. Apunte. En estos supuestos se considera que se produce una única transmisión del inmueble entre el promotor (que es el deudor hipotecario) y el adquirente (si el banco adquiriese primero la propiedad del inmueble y después se la transmitiese a usted, se trataría de una segunda entrega exenta de IVA).

Valor de referencia. En todos estos casos, para calcular tanto el AJD (en transmisiones con IVA) como el ITP (en caso de exención del IVA) aplicables por la adquisición del inmueble, debe tomar como base de cálculo el mayor entre el valor de referencia del inmueble y su valor de adquisición .

Primera entrega: con IVA
Tipo aplicable. En caso de primera entrega, el tipo aplicable depende de la naturaleza del inmueble o inmuebles adjudicados: el 10% si se trata de viviendas y el 21% en caso de locales. Apunte. Si se trata de un inmueble en construcción, se aplica el 21% en todo caso, aun cuando el resultado final sean viviendas (para aplicar el tipo del 10%, las viviendas deben estar finalizadas).

Repercusión del IVA. Si usted adquiere el inmueble como particular, será el promotor quien deba repercutirle el IVA, lo que puede generar problemas. ¡Atención! No obstante, si adquiere el inmueble como empresario o a través de una empresa, se aplica una operativa especial: en ese supuesto, usted mismo puede emitir la factura de la venta en nombre del promotor y repercutir el IVA e ingresarlo en Hacienda a través del modelo 309 (“Declaración-liquidación no periódica”).

Segunda entrega: con ITP o renuncia
Renuncia a la exención. Como se ha indicado, cuando se trate de una segunda entrega la adquisición tributará por ITP. No obstante, si usted actúa como empresario o es su empresa la que adquiere el inmueble y pueden deducirse el IVA, podrán renunciar a la exención del IVA en nombre del promotor. Apunte. En ese caso la transmisión tributará por dicho impuesto, produciéndose la denominada inversión del sujeto pasivo.Usted o su empresa deberán autorrepercutirse el IVA, debiendo declarar el mayor IVA repercutido y soportado en el modelo 303 del período (no es preciso presentar el modelo 309).

Manifestación. Si desea repercutir el IVA en nombre del promotor (en caso de una primera entrega) o renunciar a la exención (en caso de una segunda entrega), deberá manifestarlo por escrito a la autoridad judicial o administrativa de forma previa o simultánea al pago del importe de la adjudicación.

En los casos de adquisición de un inmueble por subasta, si usted actúa como empresario puede repercutir el IVA que sea aplicable a la operación en nombre del transmitente, así como renunciar a la exención del IVA si es preciso.