El Tribunal Suprem exclou la responsabilitat de l’entitat avalista per la inexistència d’avals individuals i per no determinar l’aval general la promoció garantida.

El passat 13 de maig la Sala Civil del Tribunal Suprem va dictar sentència per la qual s’exclou la responsabilitat de l’entitat avalista recollida a l’article 1.1 de la Llei 57/68, ja que no existia aval individual, i l’aval general, emès gairebé dos anys de la signatura del contracte de compravenda de l’habitatge, no va especificar la promoció a què es referia la garantia.

L’actora va interposar demanda de judici ordinari contra l’entitat bancària avalista sol·licitant la restitució de les quantitats anticipades pels compradors en habitatges en construcció, a l’empara de la Llei 67/1968, de 27 de juliol, sobre la percepció de quantitats anticipades a la construcció i venda dhabitatges.

Després de seguir-se els tràmits oportuns, la Magistrada Jutgessa del Jutjat de Primera Instància número 19 de Madrid va dictar sentència de data 7 de novembre de 2018 estimant la demanda.

L’entitat avalista, defensada pel despatx RocaJunyent-Gaona Advocacia i Consultoria va recórrer la sentència esmentada. La Secció 13a de l’Audiència Provincial de Madrid, per sentència de 20 de setembre de 2019, va revocar la sentència de primera instància, estimant íntegrament el recurs plantejat per l’entitat avalista i condemnant en costes de primera instància la demandant.

La compradora va presentar recurs de cassació, plantejant dos motius, fonamentats en la suposada infracció dels arts. 1, 2 i 7 de la Llei 57/1968. Tots dos motius estan estretament relacionats entre si, i s’examinen i resolen conjuntament a la sentència de cassació.

En aquest cas, la compradora va subscriure amb la promotora un contracte privat de compravenda d’un habitatge en construcció.

Amb posterioritat a la signatura del contracte i que es fessin totes les bestretes, la promotora va subscriure amb l’entitat bancària avalista dues pòlisses de contragarantia per a línia d’avals.

L’habitatge no es va lliurar en el termini pactat, la promotora va ser declarada en concurs i, oberta la fase de liquidació i dissolta la societat, el pla de liquidació aprovat va contemplar la resolució de la totalitat dels contractes de compravenda.

En no recuperar les quantitats anticipades, la compradora va formular demanda contra l’avalador sol·licitant la condemna d’aquesta a restituir la totalitat de les quantitats anticipades (al costat dels seus interessos legals), al·legant que, davant de l’incompliment contractual de la promotora, en concurs, el banc havia de respondre com a avalador col·lectiu de l’obligació de la promotora de tornar a la compradora totes les quantitats anticipades a compte del preu del seu habitatge.

En aquest cas concret, la línia d’avals es va constituir després del contracte de compravenda i dels lliuraments de la compradora. En conseqüència, l’avalista no tenia una capacitat de control sobre les sumes ingressades, ja que no es van realitzar en cap compte especial, ni cap altre, de la promotora.

En aquest sentit, les entitats de crèdit dipositàries de quantitats provinents de particulars compradors d’habitatges en construcció han de ser les que s’han d’assegurar que el promotor-venedor compleix les seves obligacions legals, ja que la responsabilitat legal de les entitats financeres depèn i neix de l’incompliment del seu deure de control sobre els ingressos en qualsevol compte del promotor (STS núm. 781/2014, de 16 de gener de 2015).

I és que, entén el Suprem, aquesta responsabilitat no es pot veure extingida, ni modificada, pel fet que hi hagi altres garanties o responsabilitats de tercers superposades a la de tals entitats que no van actuar com els era legalment exigible (STS núm. 502/ 2017, de 14 de setembre).

En conclusió, s’entén que cadascuna de les entitats receptores de quantitats de la demandant haurà de respondre de les sumes efectivament rebudes.

En cas que hi hagi entitat avalista, aquesta serà responsable solidària de la totalitat de les sumes lliurades, però només per a aquells casos en què coneixia, o estava en condicions de fer-ho, els contractes de compravenda privada que ja s’havien concertat.

En aquest context, la línia d’avals es va emetre dos anys després de la signatura del contracte de compravenda i del lliurament de bestretes (ingressats a entitats sense vinculació a la garant), no es determina la promoció que s’avala, sinó únicament la promotora , ni existeixen avals individuals.

Així, es resol que la cobertura de l’aval en qüestió no es pot estendre a sumes que es desconeixen ingressades a altres entitats i que estan fora de qualsevol tipus de mecanisme de control o coneixement.

Per tot això, la Sala Civil ratifica la Sentència de l’Audiència Provincial, desestimant íntegrament el recurs de cassació plantejat per la demandant-recurrent, amb expressa condemna en costes a aquesta part.