El Tribunal Supremo excluye la responsabilidad de la entidad avalista por la inexistencia de avales individuales y por no determinar el aval general la promoción garantizada.

El pasado 13 de mayo la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó sentencia por la que se excluye la responsabilidad de la entidad avalista recogida en el artículo 1.1 de la Ley 57/68, ya que no existía aval individual, y el aval general, emitido casi dos años de la firma del contrato de compraventa de la vivienda, no especificó la promoción a la que se refería la garantía.

La actora interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad bancaria avalista solicitando la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores en viviendas en construcción, al amparo de la Ley 67/1968, de 27 de julio, sobre la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Tras seguirse los trámites oportunos, la Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Madrid dictó sentencia de fecha 7 de noviembre de 2018 estimando la demanda.

La entidad avalista, defendida por el despacho RocaJunyent-Gaona Advocacia y Consultoría recurrió la sentencia mencionada. La Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, por sentencia de 20 de septiembre de 2019, revocó la sentencia de primera instancia, estimando íntegramente el recurso planteado por la entidad avalista y condenando en costas de primera instancia a la demandante.

La compradora presentó recurso de casación, planteando dos motivos, fundamentados en la supuesta infracción de los artes. 1, 2 y 7 de la Ley 57/1968. Ambos motivos están estrechamente relacionados entre sí, y se examinan y resuelven conjuntamente en la sentencia de casación.

En ese caso, la compradora suscribió con la promotora un contrato privado de compraventa de una vivienda en construcción.

Con posterioridad a la firma del contrato y que se hicieran todos los anticipos, la promotora suscribió con la entidad bancaria avalista dos pólizas de contragarantía para línea de avales.

La vivienda no se entregó en el plazo pactado, la promotora fue declarada en concurso y, abierta la fase de liquidación y disuelta la sociedad, el plan de liquidación aprobado contempló la resolución de la totalidad de los contratos de compraventa.

Al no recuperar las cantidades anticipadas, la compradora formuló demanda contra el avalista solicitando la condena de ésta a restituir la totalidad de las cantidades anticipadas (junto a sus intereses legales), alegando que, ante el incumplimiento contractual de la promotora, en concurso, el banco debía responder como avalador colectivo de la obligación de la promotora de devolver a la compradora todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio de su vivienda.

En este caso concreto, la línea de avales se constituyó después del contrato de compraventa y de las entregas de la compradora. En consecuencia, el avalista no tenía una capacidad de control sobre las sumas ingresadas, puesto que no se realizaron en ninguna cuenta especial, ni ninguna otra, de la promotora.

En este sentido, las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción deben ser las que deben asegurarse de que el promotor-vendedor cumple sus obligaciones legales, ya que la responsabilidad legal de las entidades financieras depende y nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualquier cuenta del promotor (STS núm. 781/2014, de 16 de enero de 2015).

Y es que, entiende el Supremo, esta responsabilidad no puede verse extinguida, ni modificada, por el hecho de que existan otras garantías o responsabilidades de terceros superpuestas a la de tales entidades que no actuaron como les era legalmente exigible (STS núm. 502 / 2017, de 14 de septiembre).

En conclusión, se entiende que cada una de las entidades receptoras de cantidades de la demandante deberá responder de las sumas efectivamente recibidas.

En caso de que haya entidad avalista, ésta será responsable solidaria de la totalidad de las sumas entregadas, pero sólo para aquellos casos en los que conocía, o estaba en condiciones de hacerlo, los contratos de compraventa privada que ya se habían concertado .

En este contexto, la línea de avales se emitió dos años después de la firma del contrato de compraventa y de la entrega de anticipos (ingresados ​​a entidades sin vinculación a la garante), no se determina la promoción que se avala, sino únicamente la promotora, ni existen avales individuales.

Así, se resuelve que la cobertura del aval en cuestión no puede extenderse a sumas que se desconocen ingresadas en otras entidades y que están fuera de cualquier tipo de mecanismo de control o conocimiento.

Por todo ello, la Sala de lo Civil ratifica la Sentencia de la Audiencia Provincial, desestimando íntegramente el recurso de casación planteado por la demandante-recurrente, con expresa condena en costas a esta parte.