El lloguer de vacances s’ha convertit en una opció molt habitual entre els propietaris d’immobles que volen obtenir una rendibilitat. La gestió d’immobles com a apartament turístic o com a habitatge d’ús turístic genera nombrosos dubtes. En aquest article s’aborden les qüestions principals que cal tenir en compte.

1. Apartament turístic i habitatge turístic
L’apartament turístic (AT) és propietat d’empreses pertanyents al sector turístic i es destina a allotjament de vacances que es pot arrendar per dies o setmanes, mentre que l’habitatge d’ús turístic (VUT) és una propietat, de caràcter residencial, pertanyent a un particular que, ocasionalment, la lloga per a estades curtes (en general, màxim 30 dies).

En algunes CCAA és possible lloguer l’habitatge per habitacions o fer-ne una cessió parcial, mentre que els apartaments turístics sempre s’han de llogar al complet.

2. Hi ha una normativa estatal única que reguli el lloguer turístic?
No hi ha una regulació estatal, ja que la competència per regular aquest tipus destabliments correspon a les CCAA. Si en alguna comunitat autònoma no hi ha normativa en aquesta matèria, s’aplica el règim d’arrendament de temporada previst a la LAU.

Les ordenances municipals de la localitat en què es trobe situat l’habitatge poden limitar o condicionar-ne la utilització amb fins turístics.

3. Quins requisits s’exigeixen per explotar un habitatge amb finalitats turístiques?
Com ja s’ha comentat, la regulació del lloguer turístic és competència de les CCAA, per la qual cosa caldrà consultar quins són els requisits específics a cada territori. No obstant això, hi ha uns requisits comuns per poder explotar un habitatge amb fins turístics:

• Que l‟habitatge tingui una cèdula d‟habitabilitat.
• Realitzar una declaració responsable per iniciar l’activitat.
• Sol·licitar la llicència turística.
• Inscripció de l’habitatge al registre autonòmic corresponent.
• Comptar amb una assegurança de responsabilitat civil que cobreixi els danys o perjudicis que els hostes puguin patir durant la seva estada.

En cas dels apartaments turístics, s’estableix l’obligatorietat de disposar de fulls de reclamacions.

Així mateix, és obligatori portar un registre de viatgers, degudament actualitzat, que permeti portar un control dels hostes allotjats a l’establiment. Pot ser sol·licitat per les autoritats competents per tal de fer investigacions o amb finalitats estadístiques per conèixer el flux de turistes. És de vital importància, complir amb les normes de protecció de dades per garantir la privadesa dels viatgers.

Algunes CCCA regulen l‟obligatorietat de l‟ús de plaques distintives (AT o VUT).

En general, no s’exigeix ​​la formalització d’un contracte, n’hi ha prou amb el justificant de reserva per establir les condicions de contractació. Això no obstant, caldrà estar al que estableixi la normativa de cada comunitat autònoma.

Pel que fa a les instal·lacions i l’equipament, els requisits que han de complir els apartaments turístics s’assemblen als dels hotels. Són més exigents que els exigits per a un habitatge dús turístic. Per exemple, han de comptar, entre altres serveis, amb una recepció, servei de neteja…

4. La comunitat de propietaris pot prohibir els pisos turístics?
El fenomen dels habitatges turístics dins de les comunitats de veïns és una de les qüestions més polèmiques sorgides en aquesta matèria. El lloguer turístic, encara que, en principi, no pot ser considerat com una activitat molesta, poden generar seriosos problemes dins de les comunitats de propietaris, ja que poden comportar problemes de seguretat per la rotació d’hostes, sorolls i molèsties generats pels turistes que respecten les normes bàsiques de convivència, etc. A més, l’ús intensiu de zones comunes comporta un desgast més gran, per la qual cosa poden suposar un increment dels costos de manteniment.

La LPH art.17.12 estableix que els propietaris poden acordar la limitació o el condicionament de l’activitat de lloguer turístic quan s’aprovi per una majoria de 3/5 dels propietaris, que alhora representen les 3/5 parts de les quotes de participació. Per exemple, podeu acordar que els ocupants no puguin romandre a les zones comunes, la limitació del nombre d’usuaris que puguin estar a l’habitatge simultàniament, etc.

Per tal de dissuadir l’establiment d’allotjaments turístics, la comunitat de veí pot establir quotes especials per als propietaris que facin aquesta activitat. Aquestes quotes no poden suposar un increment superior al 20%.

Encara que s’arribi a la majoria qualificada de 3/5, no és possible prohibir directament que un dels immobles particulars es dediqui a l’anomenat lloguer de vacances. Cosa diferent és que, establertes determinades condicions per a això, l’incompliment de les mateixes, si afecta d’una manera important el desenvolupament normal de la comunitat, es pugui considerar activitat molesta i ésser prohibida.

El Tribunal Suprem ha determinat que el lloguer d’habitatges turístics es pot considerar una activitat econòmica de caràcter comercial, professional o empresarial i, per això, prohibir-se en aquelles comunitats que no en permetin els estatuts. Si tots els propietaris, per unanimitat, acorden restringir o prohibir l’activitat turística a la finca, aquesta restricció seria legítima i aplicable a tots ells, quan aquesta limitació quedi recollida als estatuts de la comunitat i inscrita al Registre de la Propietat.

Aquests acords no tenen caràcter retroactiu, per la qual cosa aquestes restriccions i limitacions no serien aplicables a aquells immobles que ja estiguessin destinats a aquesta activitat abans de ser aprovades per la junta de propietaris.

5. Implicacions fiscals del lloguer turístic
El lloguer turístic té repercussió fiscal. A continuació, es proporciona informació sobre com tributen els ingressos obtinguts per fer aquesta activitat.

IRPF
Les rendes obtingudes del lloguer turístic estan subjectes a tributació a l’IRPF:

• Si es tracta d’un apartament turístic, és a dir, aquell que presta serveis propis del sector hoteler (recepció, neteja periòdica durant l’estada, bugaderia, serveis de restauració…) els ingressos obtinguts tenen la consideració de rendiments d’activitats econòmiques.
• Els ingressos obtinguts del lloguer d‟un habitatge d‟ús turístic tenen la consideració de rendiments de capital immobiliari.

Independentment que es tracti d’un apartament turístic o un habitatge per a ús turístic, si en el desenvolupament de l’activitat es disposa de personal contractat, les rendes obtingudes es consideren rendiments d’activitats econòmiques.

IVA i ITP
Si no es presten serveis específics del sector hoteler, el lloguer turístic no està subjecte a IVA, per tant, estan subjectes a ITP. L’arrendador no hi ha de presentar no ingressar l’IVA.

En cas de prestar serveis propis de la indústria hotelera, haurà de tributar al tipus reduït del 10% (LIVA art.91.uno.2.2º).

IAE
L’activitat de lloguer turístic dóna lloc a l’obligació de presentar la declaració d’alta corresponent i de contribuir per IAE:

• Quan es tracti d’un apartament turístic, explotat pel propietari, es classifica al grup 685 «Allotjament turístic extrahoteler».
• Si es tracta d’un habitatge d’ús turístic, ens trobem davant d’una activitat enquadrada a l’epígraf 861.1 Lloguer d’habitatge.

Cal tenir en compte que la major part dels lloguers turístics estaran exempts de pagar per IAE, ja que la LHL art.82.1.c estableix una exempció per a totes les persones físiques residents, els subjectes passius de l’impost sobre societats, les societats civils …que tinguin un import net de la xifra de negocis inferior a 1.000.000 d’euros.

Taxa turística
Algunes comunitats autònomes i alguns municipis han establert una taxa turística per nit a abonar pels hostes i que ha de ser cobrada per l’arrendador.