Vostè vol llogar un local de la seva propietat, que necessita una reforma, i ha trobat un arrendatari disposat a costejar-la a canvi d’una carència en el pagament de la renda durant els primers mesos…

SITUACIÓ HABITUAL
En els contractes d’arrendament de locals o naus industrials és habitual que l’inquilí executi obres d’adaptació. Si les obres són d’entitat, sol pactar-se que al final del contracte quedaran en benefici del local. En aquests casos també és habitual pactar que durant uns mesos l’inquilí no pagarà la renda (precisament perquè costejarà unes obres que després acabaran beneficiant el local). Com que existeix una relació directa entre aquesta renúncia i l’obligació de l’arrendatari d’executar les obres, en cas d’incompliment —les obres no s’executen o són diferents de les pactades—, el propietari podrà:

• Optar entre la realització de les obres en els termes pactats o exigir les rendes del període de carència.
• Resoldre el contracte si, després de l’opció, l’inquilí continua sense complir.
• I, en tots dos casos, exigir la indemnització pels danys i perjudicis soferts.

Contingut mínim. Pactin aquests efectes en el contracte. Indiquin també el termini d’execució de les obres, les llicències necessàries, el pressupost, la memòria de qualitats i els plànols del resultat final (poden fer-ho en un annex indicant que aquest forma part del contracte).

I L’IVA?
Tributació de l’arrendador. Un altre punt que cal tenir en compte en aquest tipus de pactes és el tractament en l’àmbit de l’IVA. Als efectes d’aquest impost, s’entén que l’inquilí està satisfent una doble contraprestació pel lloguer: una contraprestació dinerària —per les quantitats que satisfaci cada mes— i una contraprestació no dinerària —el cost de les millores que, en no poder separar-se del local, passaran a ser del propietari en finalitzar el contracte—.

Les normes aplicables en aquests supòsits són les següents:

• Respecte a la part satisfeta en metàl·lic, el meritatge de l’IVA (i l’obligació de repercutir-lo) es produirà a mesura que els pagaments siguin exigibles.
• Quant a la part satisfeta en espècie, la seva exigibilitat es produirà en finalitzar el contracte (quan l’arrendatari posi les obres a disposició de l’arrendador). No obstant això, s’aplica una regla especial: l’IVA es meritarà cada 31 de desembre de manera proporcional a la durada del contracte.

Exemple. El local es lloga al juliol de 2025, amb un contracte de cinc anys de durada. L’arrendatari es farà càrrec d’unes obres de millora per 20.000 euros a canvi de tres mesos de carència i un preu de lloguer de 3.000 euros. Doncs bé, vegi les factures que haurà d’emetre el propietari el 2025:

Com que hi ha una carència de tres mesos, entre juliol i setembre l’arrendador no ha d’emetre cap factura.

Atès que el contracte és de cinc anys i el 2025 només transcorre mig any, la base imposable meritada per les obres el 2025 és de 2.000 euros (20.000 euros × 0,5 anys / 5 anys).

Cal preveure que l’incompliment de l’inquilí li permetrà optar entre exigir les rendes no cobrades o reclamar la realització forçosa de les obres. Indiqui també que, si després de notificar l’opció l’incompliment continua, podrà resoldre el contracte.