Usted quiere alquilar un local de su propiedad, que necesita una reforma, y ha encontrado un arrendatario dispuesto a costearla a cambio de una carencia en el pago de la renta durante los primeros meses…

SITUACIÓN HABITUAL
En los contratos de arrendamiento de locales o naves industriales es habitual que el inquilino ejecute obras de adaptación. Si las obras son de entidad, suele pactarse que al final del contrato quedarán en beneficio del local. En estos casos también es habitual pactar que durante unos meses el inquilino no pagará la renta (precisamente porque costeará unas obras que después acabarán beneficiando al local). Como existe una relación directa entre esta renuncia y la obligación del arrendatario de ejecutar las obras, en caso de incumplimiento —las obras no se ejecutan o son diferentes de las pactadas—, el propietario podrá:

• Optar entre la realización de las obras en los términos pactados o exigir las rentas del período de carencia.
• Resolver el contrato si, después de la opción, el inquilino continúa sin cumplir.
• Y, en ambos casos, exigir la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Contenido mínimo. Pacten estos efectos en el contrato. Indiquen también el plazo de ejecución de las obras, las licencias necesarias, el presupuesto, la memoria de calidades y los planos del resultado final (pueden hacerlo en un anexo indicando que forma parte del contrato).

¿Y EL IVA?
Tributación del arrendador. Otro punto que debe tenerse en cuenta en este tipo de acuerdos es el tratamiento en el ámbito del IVA. A efectos de este impuesto, se entiende que el inquilino está satisfaciendo una doble contraprestación por el alquiler: una contraprestación dineraria —por las cantidades que satisfaga cada mes— y una contraprestación no dineraria —el coste de las mejoras que, al no poder separarse del local, pasarán a ser del propietario al finalizar el contrato—.

Las normas aplicables en estos supuestos son las siguientes:

• Respecto a la parte satisfecha en metálico, el devengo del IVA (y la obligación de repercutirlo) se producirá a medida que los pagos sean exigibles.
• En cuanto a la parte satisfecha en especie, su exigibilidad se producirá al finalizar el contrato (cuando el arrendatario ponga las obras a disposición del arrendador). No obstante, se aplica una regla especial: el IVA se devengará cada 31 de diciembre de manera proporcional a la duración del contrato.

Ejemplo. El local se alquila en julio de 2025, con un contrato de cinco años de duración. El arrendatario asumirá unas obras de mejora por 20.000 euros a cambio de tres meses de carencia y un precio de alquiler de 3.000 euros. Pues bien, vea las facturas que deberá emitir el propietario en 2025:

Al existir una carencia de tres meses, entre julio y septiembre el arrendador no debe emitir ninguna factura.

Dado que el contrato es de cinco años y en 2025 sólo transcurre medio año, la base imponible devengada por las obras en 2025 es de 2.000 euros (20.000 euros × 0,5 años/5 años).

Prevea que el incumplimiento del inquilino le permitirá optar entre exigir las rentas no cobradas o reclamar la realización forzosa de las obras. Indique también que, si tras notificar la opción el incumplimiento continúa, podrá resolver el contrato.