El grito ¡Desperta Ferro!, que en catalán medieval era ¡Desperta Ferres!, fue uno de los gritos de guerra utilizados por los almogávares. Este grito de guerra lo proferían antes de entrar en batalla, para infundir temor entre los enemigos e invocar la presencia del hierro en la batalla que iba a producirse (Wikipedia).

Pues bien, este grito ha vuelto a resonar en mi mente tras leer la sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado día 4 de febrero (n.º 161/26), que vuelve a poner de manifiesto las carencias de transparencia en algunas hipotecas, en concreto en el supuesto de “subrogación hipotecaria en el préstamo promotor” cuando, en el momento de la firma, no se cumplía el deber de información de todas las obligaciones que ello implicaba, sin ser suficiente con afirmar, en la escritura, que “conoce y acepta” las condiciones de las que disfrutaba el promotor, mediante la correspondiente cláusula predispuesta.

Claro que usted puede que no recuerde si tiene (o tenía) o no una “hipoteca promotor”… Incluso puede que no sepa de qué le estoy hablando… Pues vale la pena que haga memoria y que termine de leer este breve texto.

Cuando la compra de obra nueva era y es frecuente (no siempre) que el promotor ofreciera continuar con su hipoteca y entonces consultábamos con su banco las condiciones y si a ambas partes (a nosotros y al banco) nos interesaba o no subrogarnos en ella o bien buscar otra (ya saben, los de mi edad, “¡busque, compare y si encuentra algo mejor, cómprelo!”, como decía aquel famoso anuncio publicitario que vendía una conocida marca de jabón).

Podía ocurrir que en el momento de la subrogación (donde no era infrecuente que ni siquiera estuvieran presentes los representantes de la entidad bancaria) existiera una falta de información suficiente (mediante la transcripción de las cláusulas oportunas o la entrega de una copia de la hipoteca del promotor), lo cual supone el incumplimiento de los requisitos de incorporación y transparencia (Ley de Condiciones Generales de la Contratación), con un adecuado “consentimiento informado” y un conocimiento efectivo de las condiciones generales antes de prestar el consentimiento como clientes.

¿Y qué sucede entonces? Pues que cuando la información no es suficiente, el efecto es que el préstamo queda sin la cláusula de interés (no tiene eficacia), y por tanto el préstamo, sin interés remuneratorio, únicamente obliga a devolver el principal, lo que implica la devolución de los intereses pagados hasta ese momento y la desaparición de los intereses futuros.

Obviamente, esto significa que usted debe hacer memoria y buscar la escritura de hipoteca (con rapidez), y que cada caso debe ser estudiado de forma individualizada (puede ser que estuviera bien hecha, que la información se diera de forma completa o que una ampliación o novación de la hipoteca corrigiera el defecto), teniendo en cuenta la importancia económica de la cuestión.

Todo ello es aplicable tanto a personas físicas como a sociedades, para viviendas, locales… Para todo el mundo.

La lucha vale la pena y se puede ganar. ¡Desperta ferro!

Josep Lluís Gómez Gusí
Abogado y profesor de Derecho Mercantil de la UdL