Si usted es propietario de varias viviendas, compruebe si tiene el carácter de gran tenedor. ¿Sabe que dicha circunstancia, además de afectar a sus obligaciones como arrendador, también podría afectarle fiscalmente ahora o en el futuro?

Implicaciones de ser gran tenedor

Efectos sobre el alquiler
La Ley de vivienda estableció obligaciones adicionales para los propietarios de viviendas que son considerados gran tenedor. Por ejemplo, informar sobre el uso de sus propiedades, respetar los topes de actualización de rentas, ajustarse al índice de precios en zonas tensionadas o tener que cumplir más requisitos a la hora de llevar a cabo el desahucio de inquilinos que no pagan.

Efecto fiscal
Pues bien, sepa que las repercusiones por ser un gran tenedor o por ser propietario de varias viviendas no acaban aquí y también pueden ser de tipo fiscal:

• En primer lugar, la normativa del IBI permite a los ayuntamientos exigir un recargo de hasta el 50% a los propietarios que, de forma continuada y sin causa justificada , tengan viviendas desocupadas por un plazo superior a dos años y sean titulares de cuatro o más viviendas. Ya son varias las localidades que han modificado sus ordenanzas fiscales para introducir este recargo (Barcelona, por ejemplo).
• Asimismo, alguna comunidad autónoma ya ha aprobado un ITP superior en caso de que el adquirente de una vivienda de segunda mano sea un gran tenedor y la vivienda esté localizada en una zona tensionada (por ejemplo, Cataluña, que en estos casos exige un tipo de gravamen del 20% en lugar del 10% habitual).

Anticípese.Aunque en la actualidad esta mayor tributación no es aplicable en la mayoría de los lugares, es posible que en un futuro aumente la tributación sobre los propietarios de varias viviendas y, especialmente, sobre los grandes tenedores. Así pues, compruebe si es un gran tenedor y analice si puede tomar alguna medida para no tener tal consideración.

Verifique si lo es

Concepto
Se considera que una persona física o jurídica es “gran tenedor” si es propietaria de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (se excluyen locales, almacenes, garajes, oficinas…) o cuya superficie construida conjunta supere los 1.500 m² de uso residencial. En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, el límite puede bajar a cinco o más inmuebles por zona tensionada (en Cataluña, para ser gran tenedor basta con ser propietario de cinco viviendas).

Cómputo de viviendas
Eso sí, a la hora de computar el número de viviendas de una persona se deben seguir unas reglas especiales:

• Copropiedad. Respecto a las viviendas de las que se sea copropietario, sólo deben computarse aquéllas en las que se posea más del 50% de la propiedad.
• Superficie. En cambio, para calcular los 1.500 m² de uso residencial, se tiene en cuenta la superficie atribuible a cada propietario (tanto la superficie de las viviendas de las que posea el 100% de la propiedad como la parte proporcional de la superficie de las que posea en copropiedad).
• Usufructo. En caso de que una persona tenga el usufructo de una vivienda y otra tenga la nuda propiedad, dicha vivienda debe atribuirse en su totalidad a quien tenga el usufructo.

Ejemplo
Usted tiene la plena propiedad de seis viviendas, el usufructo de tres y el 50% de otras cuatro (que posee junto con un hermano). En este caso, a la hora de determinar si es gran tenedor sólo deberá computar nueve viviendas, por lo que, en la mayoría de comunidades autónomas, en principio no lo será. Eso sí: si la superficie total de las viviendas de las que es propietario (incluyendo la parte de las viviendas en copropiedad) supera los 1.500 m², sí será gran tenedor.

Es posible que cada vez aumenten más los impuestos sobre los grandes tenedores o sobre quienes tengan en propiedad un determinado número de viviendas. Sepa cómo computar el número de viviendas del que es propietario para comprobar si puede verse afectado.