El pasado 31 de diciembre de 2025 se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo.

Esta nueva norma tiene como objetivo hacer frente a las dificultades de acceso a la vivienda, especialmente en las zonas con mayor tensión del mercado. Con esta finalidad, la Ley introduce medidas que afectan a distintos ámbitos, como la obra pública, la política de vivienda, el urbanismo y el planeamiento, así como al mercado del alquiler.

Pese a que la Ley regula múltiples aspectos vinculados a la vivienda, las medidas relativas al alquiler son las que previsiblemente tendrán una mayor repercusión práctica para la ciudadanía. En este ámbito, la norma introduce diversas modificaciones relevantes, entre las que destacan las siguientes:

1. Delimitación del alquiler temporal y del alquiler por habitaciones.
   La nueva regulación establece con mayor precisión cuándo un arrendamiento puede considerarse temporal —por razones académicas, laborales o de salud— y cómo debe configurarse el alquiler por habitaciones. Con ello se pretende evitar usos indebidos de estas figuras y garantizar que, en ausencia de una causa real de temporalidad, se apliquen las normas propias del alquiler de vivienda habitual, especialmente en materia de rentas y fianzas.
2. Gestión de las fianzas.
   Las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en el INCASÒL se destinarán a la financiación de vivienda pública protegida y a actuaciones de rehabilitación urbana, manteniéndose en todo caso una reserva mínima del 5 % para asegurar la devolución de las cantidades correspondientes.
3. Vigilancia de la oferta en portales inmobiliarios.
   La Ley prevé la creación de la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, un órgano encargado de controlar la actividad de plataformas digitales y portales inmobiliarios, con el objetivo de asegurar el cumplimiento de la normativa vigente en materia de alquiler y de uso turístico.
4. Identificación de los grandes tenedores de vivienda.
   Se pone en marcha un Registro de grandes tenedores de vivienda que permitirá a las administraciones públicas localizar e identificar los inmuebles susceptibles de ser movilizados para políticas de vivienda. La negativa a facilitar los datos exigidos será considerada una infracción grave.

En definitiva, la Ley 11/2025 introduce un conjunto de medidas destinadas a reforzar el control del mercado del alquiler. La nueva regulación afecta tanto a la configuración de los contratos como a la supervisión de la oferta y al papel de los grandes tenedores, con el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda y evitar prácticas fraudulentas. Se trata de cambios relevantes que conviene conocer, tanto para propietarios como para inquilinos, por su impacto directo en la contratación y gestión de viviendas en alquiler.

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