Hacienda ha cambiado el criterio que había mantenido en los últimos años y ahora considera que el incentivo de la exención por reinversión en vivienda habitual es un derecho y no una opción tributaria.

Reinversión en vivienda

Exención. Si usted vende su vivienda habitual, puede evitar tener que tributar en su IRPF por la ganancia obtenida si reinvierte el importe recibido en una nueva vivienda habitual. A estos efectos:

• La vivienda habitual es aquélla en la que se reside durante un plazo de tres años, salvo que existan causas que justifiquen el traslado antes (matrimonio, separación, cambio de trabajo…).
• Si sólo se reinvierte una parte del importe obtenido en la venta, la exención de la ganancia se aplica de forma proporcional a lo reinvertido.

Condiciones temporales. Para disfrutar de este incentivo, también deben cumplirse los siguientes requisitos temporales:

• La adquisición de la nueva vivienda habitual en la que se reinvierte debe realizarse en los dos años anteriores o en los dos años posteriores (contados de fecha a fecha) a la venta.
• Asimismo, es preciso que dicha venta se produzca antes de que transcurran dos años desde que el inmueble haya dejado de constituir la vivienda habitual.

Dos años para reinvertir

Problema. Si usted opta por vender primero su vivienda antigua y después, con el dinero obtenido, adquiere la nueva, el problema se presentará en el IRPF del año en que se produzca dicha venta: si, por ejemplo, usted vende su vivienda en 2025 y prevé adquirir otra en 2027 (antes de que transcurran dos años), ¿qué debe declarar en el IRPF de 2025, cuando todavía no sabrá con certeza qué importe reinvertirá en 2027 y qué parte de ganancia quedará exenta?

Criterio anterior. Según Hacienda, lo correcto es que declare la ganancia obtenida y que, aunque todavía no haya reinvertido nada, considere como exenta toda o parte de dicha ganancia, según el importe que se comprometa a reinvertir en el plazo de los dos años (si se equivoca, podrá regularizar su situación sin recargos ni sanciones). ¡Atención! No obstante, hasta ahora Hacienda consideraba que el hecho de que no existiera ese “compromiso” de reinversión significaba que el contribuyente no optaba por el incentivo de la exención por reinversión.

Opción tributaria. Según este criterio, si al presentar el IRPF del año de la venta usted se limitaba a declarar la ganancia y tributar por ella pero sin informar de ningún compromiso de reinversión, perdía el incentivo. Ya no podía rectificar más adelante la declaración y aplicar la exención –si después reinvertía–. ¡Atención! Para Hacienda, este incentivo era una opción tributaria y, como tal, sólo podía ejercitarse en el plazo legal de presentación de la declaración.

Es un derecho

Criterio actual: derecho.Pues bien, Hacienda ha cambiado su criterio y ahora considera que la exención por reinversión es un derecho que no puede verse limitado por requisitos formales. Apunte. Así pues, aunque usted declare la ganancia obtenida por la venta de su vivienda habitual y tribute por ella sin aplicar exención alguna, si reinvierte el importe obtenido dentro de los dos años posteriores a la venta puede acogerse al incentivo más adelante: tiene derecho a rectificar la declaración de IRPF del año de la venta –dentro del plazo de prescripción de cuatro años– y a solicitar la devolución del IRPF pagado en exceso.

Aunque por error una persona haya tributado por la ganancia de la venta de su vivienda habitual sin comprometerse a la reinversión, puede rectificar su IRPF en los cuatro años siguientes y aplicar la exención.