Lleida ciutat ha sortit de la Zona de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT), el que motiva que el preu de lloguer torni a ser lliure (com a mínim fins que no es revisi el llistat d’aquí a un any) i no existeixi cap limitació tampoc per ser considerat gran tenidor. A tenir en compte que alguns municipis de la zona que no tenien la consideració de ZMRT ara sí que la tenen, com Rosselló, Torrefarrera, Vallfogona de Balaguer i Agramunt.

Que la localitat on es troba l’habitatge no estigui declarada zona de mercat residencial tensionat implica, per al propietari que vol oferir-lo en lloguer, sobretotmenys limitacions legals específiques sobre la renda inicial del nou contracte i menys obligacions informatives reforçades vinculades a aquesta declaració, sense perjudici que el contracte continuï sotmès al règim general de la LAU.

Determinació de la renda inicial: més marge de pacte
En absència de declaració de zona tensionada, regeix el principi general: la renda és la que lliurement estipulin les parts.

En canvi, les limitacions a la renda inicial previstes per a habitatges situats en zones tensionades (topall vinculat a l’última renda dels darrers 5 anys i, en certs casos, límits per índex de referència, així com la prohibició d’introduir noves repercusions de despeses no previstes en el contracte anterior) són mesures expressament condicionades a que l’immoble estigui ubicat en una zona de mercat residencial tensionat i dins el període de vigència de la declaració.

Actualització de la renda: queda la regulació pactada i aplicable, sense el “factor zona tensionada”
En una localitat no tensionada, la zona no activa, per si mateixa, els mecanismes específics de contenció de renda inicial associats a la declaració.

Això no elimina que el contracte hagi de preveure, si s’escau, la manera d’actualitzar la renda “de conformitat amb la legislació específica aplicable”, però aquesta qüestió ja no queda condicionada per les regles especials de renda inicial pròpies de les zones tensionades.

Obligacions d’informació prèvia: no s’activa el paquet reforçat per zona tensionada
Quan un habitatge és en zona tensionada, el propietari (i, si escau, l’intermediari) ha d’informar i fer constar en el contracte, entre altres extrems, la quantia de l’última renda dels darrers cinc anys i el valor que correspongui segons l’índex de referència aplicable.

Si la localitat no és zona tensionada, aquesta obligació reforçada no resulta exigible per aquesta causa, sense perjudici del deure general d’informació mínima en l’operació i del que sigui aplicable per normativa autonòmica.

Incentius fiscals IRPF: no accedeix a reduccions condicionades a zona tensionada
En l’IRPF, la reducció del rendiment net positiu del lloguer d’habitatge pot ser:

• Del 90% només en el supòsit de nou contracte en zona tensionada amb una rebaixa >5% respecte de l’última renda del contracte anterior (actualitzada si escau).
• I, si no es compleixen requisits especials, s’aplica la reducció del 50% “en qualsevol altre cas”.

La Direcció General de Tributs ha confirmat que si l’habitatge no és en zona tensionada no procedeix el 90% i que, en aquest supòsit, correspon la reducció del 50%.

Conseqüència pràctica principal
Per al propietari, no estar en zona tensionada suposa, en la pràctica:

• Més llibertat per fixar la renda inicial (sense els topalls específics de zona tensionada);
• Menys càrrega informativa reforçada vinculada a la zona tensionada;
• Fiscalment, no poder aplicar la reducció del 90% associada a zones tensionades, quedant, en general, la reducció del 50% quan es tracti d’arrendament d’habitatge.