LA NOVA LLEI HIPOTECARIA. CANVIS MÉS DESTACATS (III)
Reemborsament anticipat d’una hipoteca fixa. El titular d’una hipoteca a tipus fix podria desitjar amortitzar el seu
deute totalment o parcialment de forma anticipada, per a obtenir una reducció del cost del préstec (capital a retornar,
interessos i altres despeses com les assegurances vinculades). En aquest cas, el legislador estableix dos tipus de comissió
a cobrar per això, segons el període del contracte en el qual el client retorna tot o part dels diners prestats de forma avançada.
Si ho fa en els 10 primer anys de vigència o des del dia en què resulta aplicable el tipus fix, la comissió tindrà un límit
del 2% del capital reemborsat anticipadament. Si l’amortització avançada es fes en algun moment posterior, el límit de
la comissió estaria en l’1,5%. El Congrés va refusar acceptar una esmena votada al Senat i impulsada pel PP, per la qual
aquests percentatges s’haguessin elevat al 4% i 3%, respectivament.
Reemborsament anticipat d’una hipoteca variable. Com en el cas d’un préstec a tipus fix, en el cas d’una hipoteca variable
el titular pagarà una comissió per amortitzar-la de forma anticipada. La llei estableix que l’entitat i el client poden negociar
la quantia d’aquesta comissió, però amb aquests límits, excloents entre si: o fins al 0,15% del capital reemborsat amb antelació,
si el reemborsament anticipat es realitzés durant els cinc primer anys del contracte, o fins al 0,25% si es fes durant els tres
primers anys. “En supòsits diferents” a aquests, el banc “no podrà cobrar compensació o comissió per reemborsament o amortització
anticipada total o parcial”, resa la normativa.
Interessos de demora.
Son els interessos que el banc pot cobrar sobre el capital del préstec que el client ha deixat de pagar. El Tribunal Suprem, en
jutjar excessius els interessos de demora que se solien pactar en les hipoteques fa uns anys, i que podien arribar fins al 25%,
va dictar que aquests no superessin en més de dos punts percentuals el tipus d’interès pactat en el contracte. Ara la llei estableix
que l’interès de demora serà l’interès del préstec “més tres punts”.
Execució de la hipoteca. Perquè el banc pugui executar la hipoteca, és a dir, posar fi al contracte amb antelació respecte al termini
previst i fer-se amb el ben posat com a garantia del préstec, el titular ha d’haver deixat de pagar les seves quotes. Actualment el
llindar d’impagament se situa en tres mensualitats, encara que el TJUE ja va determinar que la quantitat sense pagar havia de ser
més important perquè es pogués començar el venciment anticipat de la hipoteca. Per això, les noves quanties previstes per la nova
llei són el 3% del capital concedit o una quantitat de diners que es correspongui a 12 quotes mensuals, si la mora es produeix en la
primera meitat de durada de la hipoteca; i el 7% del prestat o l’equivalent a 15 mensualitats, quan l’impagament ocorri en la segona
meitat.
Encara que la llei
preveu explícitament que les seves normes no són aplicables als contractes signats abans de la seva entrada en vigor, aquestes quanties
sí que s’utilitzaran en préstecs antics que continguin clàusules específiques de venciment anticipat. Una esmena del grup socialista,
acceptada aquest dijous per la majoria del Congrés, deixa a criteri del deutor establir si aquestes clàusules contingudes en el seu contracte
són més favorables per a ell o prefereix acollir-se al nou règim.
Per obtenir mes informació us informarem des del departament jurídic de:
Tel: 973 450 555
