L’existència d’un patrimoni en comú és una situació freqüent, com ho és la falta d’entesa davant la necessitat de la seva divisió en situacions d’herències, parelles que se separen, copropietaris desavinguts o situacions similars.
Al contrari,
pot ser que la situació de copropietat i d’indivisió resulti una qüestió pacífica, que duri “tota la vida” i que tan sols calgui procurar unes regles per la seva “administració” o que hi hagi algun pacte d’indivisió (instituït per les mateixes parts implicades o per un testador) que ho faci impossible almenys temporalment.
Entre les solucions més freqüents per aconseguir la divisió del patrimoni o del bé en copropietat podem trobar:
• En cas d’una herència que el testador hagi anomenat un marmessor o equivalent que es faci càrrec de la divisió del patrimoni (mitjans lots, venda a tercers i repartiment dels diners, de forma mixta…).
• Pot ser que ho facin els mateixos interessats (no em cansaré mai de dir allò de que “val més un mal acord que un bon judici”), bé directament o bé anomenat una persona que ho faci en el seu nom, a tall de “comptador-partidor”.
En cas contrari caldrà acudir a les “fórmules legals” previstes, no podent obligar que ningú està obligat a mantenir-se en la indivisió (excepte per disposició testamentaria temporal o acord que no pot superar els deu anys), i caldrà estar al que disposa l’article 552-11 CCCAT, clarament interpretar per la ST TSJCAT de data 05-07-2018, on s’estableix que caldrà:
• Valorar els elements que conformen el patrimoni, individual i conjuntament;
• Establir la possibilitat de divisió o indivisió: la possibilitat de fer lots, si és possible i el patrimoni no desmereix amb la divisió (pensem amb els efectes de partir una finca).
• Quan es tracti de finques en propietat horitzontal (habitatges, locals…) pensar a establir lots, pagant en el seu cas en metàl·lic els excessos.
• Pot efectuar-se la divisió adjudicant a un o més cotitulars el dret real d’usdefruit sobre el bé objecte de la comunitat i atribuint a un altre/s cotitular/s la nua propietat.
• Quan hi hagi diverses interessades en un mateix bé, s’adjudicarà al cotitular que tingui un major interès (v.g. que visqui a la casa), compensant als altres.
Si existeix més d’una persona amb interès, al que tingui la participació major. En cas de participacions iguals decideix l’atzar. El adjudicatari/ària ha de pagar a la resta el valor pericial de la seva participació.
• Si cap copropietari té interès en el béns, es ven i es reparteix el preu net.
Si no hi ha acord entre els copropietaris en la forma de vendre el béns, caldrà acudir a una subhasta judicial en últim cas.
Finalment,
cal fer dues observacions, la primera és que la divisió no perjudica terceres persones (v.g. arrendaments) i que els creditors no poden impedir la divisió, però tampoc no pot perjudicar-los, de forma que els seus crèdits subsisteixen.
La segona observació fa referència al que passa quant dura la situació d’indivisió:
• Hi ha una situació de copropietat, i cal fer front a les despeses pròpies (manteniment, fiscalitat…)
• Cal regular dret d’us: l’art 394 cc espanyol disposa que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.»
Això suposa que si no hi ha un ús equivalent per part de tots, caldrà “indemnitzar” o compensar a la resta.
• En cas que un copropietari vulgui arrendar la finca i el/s altre/s no, cal recordar que els actes que excedeixen de la “mera administració” necessiten unanimitat, concepte que sembla referir-se als arrendaments de llarga duració. En el cas que sí que es llogués la propietat, la renda percebuda es repartiria entre els copropietaris d’acord amb la seva quota de copropietat.
No fem que les dificultats que poden sorgir en les tasques de divisió i repartiment del patrimoni en comú facin bones la frase de la famosa obra d’Isabel Allende, “En pocas horas el país se dividió en dos bandos irreconciliables y la división comenzó a extenderse entre todas las familias (“La casa de los espíritus”) superant els obstacles que la tasca pot comportar.
Josep Lluis Gómez i Gusi
Advocat – Prof. D. Mercantil UDL
Per obtenir més informació podeu contactar amb: www.cudos-consultors-com
Tel: 973.450.555 Balaguer
Tel: 973 28 28 18 Lleida
Tel: 973 64 32 32 Vielha
Et pots subscriure al nostre butlletí de notícies.
