El decret que reforma el lloguer entra en vigor.
El nou decret de lloguers
Aprovat pel Consell de Ministres, entra en vigor a partir d’aquest dimecres,
després d’haver estat publicat ahir en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Entre els principals aspectes d’aquesta regulació,
es troba l’ampliació de contractes de 3 a 5 anys (o 7 si l’arrendador és una empresa) i l’impediment a pujades de renda dins
del contracte per sobre de l’IPC. Aquesta serà la tercera normativa reguladora del lloguer vigent en menys de tres mesos.
En tractar-se d’un decret, haurà de convalidar-se en el termini d’un mes, i lloc que les Corts ja estan dissoltes, haurà de ser la
Diputació Permanent del Congrés qui el faci. L’Executiu socialista s’ha garantit (en principi) els vots necessaris després de recaptar
el suport de Podemos i PDeCAT, als quals previsiblement se sumaran els del PNB.
Les principals novetats del decret (la durada i la renovació amb l’IPC) només seran aplicable per als nous contractes que se subscriguin
a partir d’aquest 6 de març. Els contractes d’arrendament sotmesos a la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, celebrats amb anterioritat
a l’entrada en vigor de la nova norma, continuaran regint-se pel que s’estableix en el règim jurídic que els era aplicable. No obstant això,
quan les parts ho acordin i no resulti contrari a les previsions legals, els contractes preexistents podran adaptar-se al règim jurídic
establert en el nou decret.
Respecte a la regulació d’habitatges turístics, s’ha determinat que les comunitats de propietaris puguin per acord d’una majoria de 3,5
parts limitar o condicional l’exercici de l’activitat de lloguer turístic o fixa unes determinades condicions per al seu exercici. L’objectiu
d’aquesta modificació de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), proposta pel Ministeri d’Indústria, Comerç i Turisme, és dotar als veïns
d’instruments per a facilitar la convivència i decidir sobre les activitats que tenen lloc en la seva comunitat.
Així mateix.
La norma recull la possibilitat d’establir increments de fins a un 20% en la participació en les despeses comunes per part dels habitatges
d’ús turístic, i obliga a disposar dels títols habilitants necessaris per a l’exercici d’aquesta activitat.
La norma inclou l’elaboració d’un sistema estatal d’índexs de referència als habitatges, que s’utilitzarà per a fer un seguiment del mercat
i servir de suport a mesures de caràcter fiscal. Aquest índex de referència, per al termini de la qual d’elaboració el Govern es dóna vuit mesos,
s’actualitzarà anualment i serà el més detallat possible.
Encara que l’esborrany del reial decret sí que recollia una bonificació del 80% de l’IBI per a immobles en lloguer d’habitatge habitual la
renda del qual fos inferior a la determinada per aquest índex de preus, la norma aprovada dóna als ajuntaments i comunitats la possibilitat
que decideixin la seva política d’habitatge d’acord amb el seu marc fiscal.
La norma sí que contempla l’eliminació de l’obligació que l’inquilí repercuteixi l’IBI en el cas dels habitatges socials, i ofereix de nou als
ajuntaments la possibilitat de donar als habitatges en lloguer de renda limitada per una norma jurídica una bonificació del 95% de la quota
íntegra de l’IBI.
Paral·lelament a l’ampliació del temps de contracte, el decret recull que la potestat de recuperació de l’habitatge pel propietari
(persona física) ha de quedar “expressament recollida en el contracte de lloguer”. També s’inclou l’ampliació de la pròrroga tàcita
d’un a tres anys i recull com a novetat l’ampliació del termini de preavís, pel qual s’estableixen quatre mesos per a l’arrendador i
dos mesos per a l’arrendatari. Així, s’augmenta l’anticipació amb la qual s’ha d’indicar que no desitgen continuar amb el contracte
una vegada hagi conclòs la pròrroga obligatòria.
El decret.
Assenyala que els contractes d’arrendament han de respectar-se sempre pels tercers compradors de l’immoble, de manera especial
en el període de pròrroga obligatòria de cinc o set anys. Segons el Govern, aquesta mesura és necessària per a prevenir possibles
pràctiques de fons d’inversió que adquireixin habitatges arrendats i que decideixin no assumir els terminis i condicions dels contractes
vigents.
A més, el text recull que el comprador de l’habitatge haurà de respectar el contracte de lloguer estigui o no inscrit en el Registre de
la Propietat. D’igual forma, el text estableix una excepció per a pactar la renúncia a la subrogació en els contractes d’arrendaments
de llarga durada. Així, estableix que, en cas de defunció de l’arrendatari, en situacions de vulnerabilitat, es pugui mantenir l’habitatge
arrendat pel familiar amb el qual estigués convivint.
Així mateix.
S’estableix la notificació sistemàtica dels procediments de desnonament als serveis socials, per la qual cosa es tindrà més
temps per a analitzar les possibles situacions de vulnerabilitat. També introdueix com a novetat la regla de la quantia en la tramitació
dels procediments arrendaticis. Així, es permetrà a l’arrendatari acudir al procediment de judici verbal en cas de reclamacions de
quantitat que siguin inferiors o iguals a 6.000 euros. D’altra banda, aclareix l’obligatorietat d’assenyalar el dia i l’hora del desnonament,
amb el que s’acabarà amb els llançaments amb data oberta.
El text torna a recollir de l’anterior reial decret, que va tombar el mes de gener passat el Congrés, la limitació a dos mesos de renda
la fiança que pot exigir-se a l’arrendatari. També torna a incorporar que les despeses de gestió immobiliària i formalització haurà
d’assumir-los l’arrendador si és persona jurídica o que s’afavoreix la realització de millores en l’habitatge durant el contracte, si existeix
acord entre les parts, entre altres mesures.
Via La Vanguardia.
Per obtenir mes informació us informarem des del departament fiscal de:
Tel: 973 450 555
